JA Lens

Le monde se divise en deux catégories : il y a ceux qui tamisent le fond des rivières pour trouver d’hypothétiques pépites, et ceux qui regardent en l’air. Didier Mignery scrute les toitures, il en connaît les gisements. Architecte de métier, président et fondateur d’UpFactor en 2017, il s’est spécialisé dans la surélévation de bâtiments, en développant UpFactor Geoservices®. Ce logiciel identifie le potentiel de foncier aérien à une adresse donnée. L’application en 3D reconstitue la morphologie des bâtiments existants, leur extrusion ou leur représentation issue de data géographiques (nuages de points, Lidar¹). Les informations sont croisées avec la donnée réglementaire des plans locaux d’urbanisme, les données de hauteur et les gabarits architecturaux. Voilà pour la recette.

C’est avec les bailleurs sociaux que l’aventure prend corps. CDC Habitat sollicite l’agence en 2018 pour travailler sur sa filiale parisienne Efidis. Une trentaine de bâtiments parmi les 186 analysés en une seule fois avec l’outil se sont révélés surélevables. « On s’est alors aperçu que les bailleurs sociaux n’avaient pas l’habitude de relire leur patrimoine », raconte-t-il dans le podcast Les premiers pas. Progressivement, la surélévation va faire son chemin dans les collectivités. En 2022, UpFactor réalisera sa première étude à grande échelle. « Nous avons analysé quelque 150 000 emprises bâties pour le compte d’Eurométropole de Strasbourg qui souhaitait développer une offre de logements sociaux, abordables et pour les familles, tout en accompagnant la rénovation énergétique de bâtiments. » En est ressorti un potentiel de surélévation pour 16 500 bâtiments publics, de logements sociaux et de copropriétés, parmi les 65 000 retenus pour le calcul. « L’outil permet de croiser les analyses de surélévation avec les données sur les transports en site propre (métro, tramway), l’offre scolaire… pour identifier besoins et équipements publics », complète-t-il. Un exemple supplémentaire ? Nantes Métropole Habitat a fait appel à son agence pour étudier la faisabilité d’un démonstrateur de 76 nouveaux logements par surélévation, à l’occasion de la réhabilitation d’une résidence dans le quartier du Perray.

Les copropriétés ont aussi progressivement été démarchées. « La vente de droits à bâtir à des opérateurs-promoteurs constitue une rente permettant de financer la rénovation énergétique des bâtiments », indique Didier Mignery. Souvent les opérations sont de petite taille, du fait notamment de la durée des opérations préalables. Il évoque des délais de 12 à 24 mois pour décrocher un droit à construire en copropriété, et 6 à 12 mois pour obtenir le permis de construire. Pas facile à tenir pour des opérateurs immobiliers. « Nous militons pour qu’ils se lancent dans la rénovation des bâtiments et soient capables de créer des nouveaux logements tout en rénovant la partie inférieure du bâtiment », précise-t-il.

En 2020, il écrivait dans la revue Constructif : « Il convient, pour faciliter l’acceptation du principe de la surélévation, de changer les représentations. La densification n’est pas synonyme de proximité, de compacité à tout prix. Densifier n’est pas suroccuper, bétonner ou construire des immeubles de grande hauteur, mais optimiser l’espace qui est à notre portée. » Son travail de prosélytisme porte ses fruits. À petite ou grande échelle, la surélévation prend du galon et apparaît bel et bien comme une alternative pour répondre à la crise du logement, sans consommer de foncier.